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预期利润达千亿？一个房地产富豪的财富读本 

那么，房地产商又是通过怎样的运作，像巨大无比的高速泵一样，把国家和社会的财富顷刻“抽吸“到自己的怀中的呢？让我们以一个中国房地产大亨为标本来解剖起。

许荣茂，去年《福布斯》中国大陆富豪榜中的第九名，在国内房地产界算的上地地道道的“大碗”级人物。据报道，他去年的房地产的销售额就在70亿元左右(据说这还是受到宏观调控的影响，否则可以做到100亿)。根据其执行董事许世坛(也是许的儿子)对外的公布，“利润估计是销售额的 30 %”。就按照他的“谦虚的说法”推算，世茂集团一年的利润就在21亿元以上。那么，世茂又是凭借何方“魔力”，一年就“轻轻松松”的几十亿到手的呢？

据许世坛向媒体介绍，世茂集团房地产利润，主要来源于地产而不是房产。据以调查和给中国富豪排行而著名的胡润领衔的《百富》杂志报道：“许世坛透露说，世茂集团七八成利润来源于地产，房产的利润来源只占到两三成。”这也是世茂极为重视买地的原因所在，他还坦率承认：世茂集团一般将土地价格控制在成本的20%以内，远远低于业界50%的水平。他还举例说，当年世茂在江苏常熟买了200万平米地，价格大约是80万一亩，而现在市值已经翻了一番仅此一项世茂便已经赚到了20多亿元。另外，他们4年前购买的上海北外滩项目的土地在，当时的价格是每平米4000元一平米，花费4亿元，而现在的市值上涨到了30多亿元。这也就是说，房子还没盖，他们已经先赚了20多各亿．

其实，世茂在房产上所取得的高利润率及巨额利润，一点也不比地产逊色。。世茂在上海的世茂滨江花园，每平方米售价24000-28000元左右，在南京的世茂滨江新城，住宅类均价也高达10500元上下。如果按“30%的利润率”来计算，前者每平米给世茂带来的利润是7000-9000多元，后者也达到了3000多元，相当于去年南京平均房价的68%。

我们拿世茂在南京的世茂滨江新城为例做个简单的剖析。2004年7月以2亿元注册南京世茂开发的这项占地面积51.89万平米、总建筑面积150万平米，由17幢53层的超高层组成的酒店、住宅与商业项目由超大建筑群，对外公布的投资有50亿、75亿和100亿三种。

实际上，世茂买下这块土地花费了18个亿(据说还是分期向南京市政府付款)，(政府给拆迁户的补偿低的实在可怜! 在这个项目上已经有一孤寡老人,为不合理拆迁而自焚身亡,一教师跳楼......血泪斑斑啊~~~~~~~~~~)150万平米的高层建筑按每平米2000元的建安成本算也就是30个亿，基本上符合最早有些股东所知道的50亿元投资总额。而世茂在这项操作上得到的回报究竟是多少呢？在南京市房管局的“南京网上房地产”上，住宅的均价为10500左右(而住宅和商业项目及酒店比较是价格最低的)。我们就以1.05万×150万(总建筑面积)来计算世茂得到的回报。得出的结果是世茂在南京这一个项目上销售收入高达157.5亿元。如果按照50亿元总投资的说法，世茂的利润107.5亿元；如果按照政府网站的“投资75亿元”的说法，世茂的利润总和也达到82.5亿元。就算是按照不知“根据何在”的100亿元投资额的话，世茂的利润额也高达57.5亿元。按算法的不同，世茂的投资回报率最低的达到57.5%，中间的及政府的算法也有110%，高的则达到215%。