房价下跌风险共承担 退房补差价或引发楼市裂变
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发贴时间：2008-4-7
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开发商补差价，成为扔进楼市的一枚重磅炸弹，也成为全国关注的焦点。据报道，深圳桑泰地产某楼盘推出特惠单位，此前购房的业主，开发商将按照特惠单位的价格全部进行差额补偿。桑泰地产的这个楼盘于去年年底开盘，均价2万元/平方米，该楼盘目前推出的特惠单位，均价为1.6万元/平方米，1.3万元/平方米起价。由此产生了差价，开发商愿意给予全部业主差额补偿。补偿老业主的方式会分成两种：还没有签订合同的客户会直接用新价格来签约；已经签约的客户，开发商以装修款的形式退回给客户。
补偿差价意味着风险的分担，即从完全由购房者承担风险变成了开发商与购房者共同承担降价风险。这对地产界造成了强烈震撼。许多开发商担心，一旦购房者普遍对差价补偿提出要求，将意味着开发商将不得不面对房价下跌风险。当然，政府也非常担心。于是，我们看到，无论是当地政府有关部门还是其他开发商，都反对补偿差价。金地、万科两大深圳房地产品牌发展商只是表示，将在提升小区居住品质方面进行更多投入，但不会满足部分业主提出的退房、赠送装修等要求。
与此同时，深圳诸多小区的购房者向开发商提出了补偿差价或退房的要求，在同意补偿与不同意补偿的博弈中，楼市正在发生一场裂变。
尽管从楼市中获取了巨额暴利，但因房价下跌愿意退房或补偿差价者少之又少，谁愿意把已经得到的利益吐出来？实际上，即使那些同意补偿差价的开发商也绝不会同意退房，道理再简单不过，补偿的差价只是暴利中的一部分，并且，这样做的开发商，其商品房售出的数量其实很有限，加之之前定价过高，通过补偿差价为自己做免费广告，无疑有利于其后续房屋的销售。这种做法不可谓不聪明。
并且，在房价下跌的时候让开发商接受退房或补偿差价也缺少足够的法律支持。首先需要强调的是，在房价下跌的时候要求退房者，大多是炒房者而非购房自住者，购房自住者不会因为房价的下跌而要求退房，最多只是要求补偿差价。那么，在之前的几年中，炒房者跟着获取了丰厚利润，谁把利润拿出来跟其他利益主体一起分享了？没有。既然如此，这种补偿差价或退房的要求就缺少对等的经济关系，更莫说法律上缺少这方面的规定了。
因此，退房或补偿差价之争，所体现出来的其实是开发商与炒房者之间的利益分配问题。在房价上涨过程中，无论是开发商还是炒房者，都从中获取了丰厚利润，但是，在房价下跌过程中，开发商的利润已经拿到手，而炒房者由于拿到的是贬值的资产而承受损失。使得之前相安无事的利益分配格局发生了变化。而这将影响到我国的楼市走向。
众所周知，大量投机性购房的存在是导致我国房价持续攀升的一个重要根源。南方多家媒体去年的调查显示，在一些楼盘中，投机、投资性购房占据了绝对比例，有的高达85%以上。投机、投资性购房一般都是经济实力比较强的人，这些购房行为加剧了供求关系的恶化，即人为放大了需求，使得真正需要住房者的空间被压缩。由于房价持续上涨，赚钱效应吸引了大批炒房者，而炒房者的进入又推动了房价的上涨。如果这种局面不改变，我国房价就难以脱离上涨轨道。
美国商务部最新公布的数据显示，美国的房价平均也仅20多万美元，这个价格在深圳、上海、北京这样的城市也难以买到像样的房子。我国房价已经严重脱离民众的实际购买力，其价格的下跌乃是必然的。而房价的理性回归必然迫使炒房者退出的情况下才能实现。可以想见，在退房与补偿差价的要求遭到开发商拒绝后，面对巨大的风险，炒房者绝不敢再像过去那样肆无忌惮地炒房，而是静候楼市的调整，而观望恰是导致楼市出现拐点的一个前提。
因此，退房或补偿差价遭拒，有可能引发楼市的一场裂变：炒房者的狂热回归理性，开发商的暴利回归常态。当一切趋于平静，房价将重新回到它应有的位置。
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