当前是下调房价促进销售的好时机,但基于市场机制\存量房的房东力量\政策性管制力度加强\承担成本的主体随着项目开发进程而落实到投资人身上\不确定性的强化\融资瓶颈与还贷高峰期来临等原因,降价是不能选之的一条路,因为,房价下行通道被堵死.
一种压力来自于市场本身的机制.
什么是市场机制?通过充分的价值规律与供求规律作用来实现生产到销售的惊险跳跃是为根本.放在房地产市场,就是要求降价后能有效应,如实现销售的本质变化,盘活资产与资金链,优化产品与资金结构,或者理想退市.如果降价后任何效果都没有,谁会铤而走险呢?
本人认为,三类房企,上市者\国有者\私营中小房企,有几个是万科金地?他们降价后,将面临着:是否能够提升需求实现的效率?如何面对前期客户即业主的补偿要求?形成了降价预期与降价销售的惯性怎么办?降价了口袋里的无法敷衍口袋外的诉讼性请求怎么办?
任何正常思维的人都会认识到:降价只是在一种只剩余赚头的时候,在赚多赚少之间徘徊者,当压力无法释放只能借助于产品销售的条件下,才为之,才会为之,才会实质性为之.
第二种压力来自于前期房东方与管制力量的双重夹击.
前期不是有万科降价销售后拿钱补偿业主的事情发生么?如果降价销售都得补偿前期业主方,有多少开发商承受得起?
而这边,政策性管制,一方面对闲置用地进行管制,限期开发,这需要资金,难道不需要客户吗?另一方面对开发产品结构进行限制,从而在某类产品市场上形成强烈的供过于求.
这两个方面结合起来就形成一股力量,让开发商求生不能求死不得,干脆坚挺下来再行定夺.因为,降价后矛盾不妥当处理会损失大面积的客户;处理了的话,则相当降价损失与补偿损失加融资紧缩\提前执行开发程序等开支一起向开发商袭来,一般开发商尚没有这个能力挺身而出.
任何正常思维的人都会认识到:在求死不能的条件下不如求生,因而存在就是理由,先观望再说,不会断然出台调价措施.
第三种压力是承担成本的主体随着项目开发进程而落实到投资人身上.
随着项目的进程,项目成本逐渐明显起来,并由投资人承担.目前市场中相当数量的项目开发采取了合作形式,而进入后期,一些未预见成本往往必须由投资主体来承担,而做为合作一方的地主,则按照原订计划坐收渔利.
于独立开发项目,分期的存在也有这些情形,因为原来房价高涨的时候往往会捂盖子卖,现在观望加剧从而导致存量过多,再加上开工面积过大,一时间开支较预计发生了质的变化,面对紧缩的货币政策,不能降与万不得已再降成为首选.
任何正常思维的人都会认识到:成本增加的时候,只能加价,断然不能降价,除非是为了薄利多销或大甩卖.
最后,不确定性的强化\融资瓶颈与还贷高峰期来临让多数开发商打消了降价的念头.
目前,开发成本中的建安成本,人工攀升了百分之三十,大城市更大些;钢材大幅上涨;水泥等附料随着钢材走,也不断上涨;环保标准不断加入到行业执行标准中,增加了建筑支出,并且面临着通胀压力,这些成本上涨没有预期结束时间.
政府这方面,一方面是不断传出的加息必然性增强,另一方面全面监测地价与土地维新,闲置与不规范用地面临着严格管制.而加强开发速度是需要资金的,不仅没有宽松的融资环境,紧缩之下还面临商业银行还债高峰期,并且产品由于控制与竞争因素,越来越精细,集约化工厂化标准化不是一般开发商能够做到的,也不是普通开发商能够做到的,因而面对所有的管制产生的缺口,来源却只有一条,实现存量项目的销售,降价能否解决这些问题?
任何正常思维的人都会认识到:市场存在向上与向下的同等机率的变化,与其自取灭亡不若坐等市场回暖.
相应地,二手市场的回暖以及新房成交上浮也坚定了部分开发商的观望信心.
再加上房价整体向好的八大刚性原因,自然地,降价之路业已被封闭.
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