2008年5月6日 来源： 瞭望东方周刊
"当大海退潮之际,你就能知道谁在裸泳。
"巴菲特的名言再次应验,在2008年这一轮楼市退潮中,房地产行业被持续上涨的高楼价所掩盖的一切袒露无遗。《瞭望东方周刊》记者获悉,深圳龙岗区开盘售价11000元/平方米的"御豪苑"楼盘,现在最低每平方米4000多元就能买到,创造了近期深圳楼市的最大跌幅。"御豪苑"售楼处廖姓工作人员对本刊记者称:"我们现在是7818元/平方米起价,从3层起每层加价60元,并不存在每平方米4000元的售价。"
但经本刊记者向深圳市国土资源和房产管理局查证,该局工作人员严东(化名)确认,根据该局掌握的销售资料,"这个楼盘3月份销售了57套房子,均价为4800元/平方米,我们正在对其销售情况保持关注。"
从"团购"到"团退"
"御豪苑"项目位于深圳市龙岗区龙岗街道办西侧,开发商在宣传材料中称"毗邻八仙岭生态公园,是奥体板块、双地铁口、全景观公园物业",2007年9月开盘时,该楼盘销售均价为11000元/平方米,到今年2月,销售均价调整为9000元/平方米,1个月之间,又降到了4800元/平方米。
今年春天的深圳,楼盘降价并不罕见。3月6日,深圳"泰华阳光海"楼盘就对联想员工打出了6.5折的团购优惠。该楼盘2008年1月的公开售价还保持在1.7万元/平方米,目前的销售均价降为12500元/平方米;深圳地产巨头万科集团的"第五园"也从2007年9月开盘时的均价为1.5万元/平方米降到1.15万元/平方米,降幅达30%。
大势如此,为什么"御豪苑"还要对打折降价羞羞答答呢?业内人士严东告诉本刊记者,"房产商不敢公开降价,害怕引发'团退'。"
位于宝安区的"泰华阳光海"楼盘开出6.5折"团购"销售价后,半年前以15000元/平米价格买到房产的200多业主要求开发商要么退房,要么作出补偿,遭到开发商拒绝。200多名业主遂前往按揭银行,威胁将停止月供。
"泰华阳光海"业主王先生告诉本刊记者,他们要求开发商作出补偿,也是有依据的,深圳万科3月份新开楼盘均价下降了3000元/平方米,就对以前购房的业主推出了"补偿"措施---原购买毛坯房的业主只需再付300元/平方米就可以获得和样板间一样的1500元/平方米的精装修，号称"琢玉行动"。而实力稍逊的开发商,显然只能在商言商,按合同办事，由此引发业主"团体退楼"。
当地媒体朋友说,在深圳,"2007年买了房"已经成为形容一个人容易冲动,投资不考虑后果的流行语。
严东介绍说,"从2007年春开始,深圳关内的楼盘普遍超过20000元/平方米,关外开发商提出消灭10000元/平方米以下楼盘,楼价热浪在2007年年末冲上了巅峰,随后开始剧烈回调。"
4月14日,深圳市国土房产局发布《2008年一季度深圳房地产市场发展分析报告》,指出2008年一季度深圳住宅均价依然呈现大幅下挫的走势。其中,3月份的房价比2月份降幅达到了16.53%,均价为13618.42元/平方米,已经回到了2007年四五月间深圳楼市"突然爆发"前的水平。
"从去年下半年开始,深圳房地产市场的观望气氛就开始逐渐浓厚,开发商拿地的行为也越来越谨慎。"该市国土房产局工作人员严东说,"开发商现在的降价行为一方面来自资金压力；另一方面则是因为他们确实有降价的资本,现在正在销售的现房,多是前两年取得的土地,那时候的拿地成本尚低,与2006、2007年的天价土地不可同日而语,所以商品房才有降价空间。"
深圳楼市价格变化如此迅速,原因在于其房价主要靠投资支撑。"深圳与北方最大的区别可能就在这个地方,深圳人口主要是新移民,哪怕手里只有一套房子,他当初购买的时候也是带着投资的心态购房的。"
关于深圳楼市投资的资金来源,该市国土房产局曾做过一个统计,投资者还是以在本地工作的人为主,"我们考察的不是身份证上的户籍,是看在开发商那里登记的地址,这些人绝大多数是在深圳工作、生活的。"
"外来投资的比例大约占8%,其中80%左右是香港投资者。剩下的主要来自周边城市。"
上海新楼跌破二手房价
上海楼价虽不像楼市新贵深圳那样跌宕起伏,但也在悄然回调。本刊记者根据市场公开资料发现,2008年2月,上海新开盘的住宅项目共13个,其中6个有促销打折。
2008年3月前后公布的新盘信息中,有代表性的打折楼盘有:宝山区罗店板块"美兰湖颐景园",每平方米的实际价格已经比去年末的开盘价低了200元左右;宝山区顾村板块的采菊苑,则是以低于该板块2000元左右的均价开盘,单价最低在6200元左右;松江区新桥板块的"沿海丽水馨庭"联排别墅项目,每平方米优惠400元;松江区九亭板块的"上海青年城",有9.75折到9.25折的优惠;嘉定区南翔板块的"金地格林世界"联排别墅项目,送庭院、中庭、露台和车位;奉贤区海湾旅游区的"海湾世纪佳苑",均价下降了4000元左右,还送一个花园。
2008年4月17日,"上海康城"推出169套房源,报价为7500元,与该楼盘1月份推出的房源相比,单价下调了2500元,跌幅为25%。
此前,合生地产"江湾国际"推出的100多套公寓,单价也为2万元左右,比2007年年底下跌了3500元左右;长宁区"馥邦苑"等楼盘,单价也有1000元左右的跌幅。
上海楼市的促销已经不同于两个月前万科以"打折"之名行"清仓"之实,降价、送面积两大主流方式,意味着上海房产开发商已做出实际让利。
新房价格不升反降,冲击着上海二手房市场。在上海目前最热门的浦东世博园板块,中原地产门店汪经理告诉本刊记者,与该板块内新开盘的浦发博园二期景观房每平米14000元的均价相比,他手上的二手房房源几乎没有了任何优势。
"买二手房比买新房还贵了,现在如果不是业主急着出手价格很低,或者是送花园送车库的房源,中介公司基本都懒得把房源挂出来了。"智恒房产门店的征海华经理告诉本刊记者。
土地流拍全国上演
在房地产专家眼里,比形形色色的明赠暗送和几千几百的降价幅度更关键的是商品房开发用地价格开始回落,土地流拍在全国普遍发生。
2008年1月4日,深圳首次推出两块限价房用地进行公开拍卖,结果一宗成交,一宗流标。成功出让的地块位于宝安区龙华街道,土地面积为29481平方米,新房限价为9840元/平方米,参与竞投者只有深圳长城投资控股公司和广东龙光集团两家;另一块位于龙岗区宝荷路南侧,限价8400元/平方米的地块因竞买人数不足2人而流拍。
4月8日,深圳市对龙岗区和宝安区总建筑面积达74万平方米的5块居住用地进行公开拍卖。只有位于龙岗区宝荷路与沙荷路交叉口南侧的1个地块,被深圳市振业集团在无人竞拍的情况下以6.9亿元轻松购得;另一块位于龙岗区宝荷路南侧的地块虽有两家公司报名,因没有人举牌而流拍;宝安区的三块用地则因无人报价或报价低于起拍价而全部流拍。
根据公开资料,仅2007年12月,就有南京市1幅G87河西19号商业地块因无人报名而流拍,2幅尧化门的住宅用地流拍,另有10幅地块以底价成交;厦门市2007年度最后一场土地拍卖会只进行了不到15分钟,出让的6幅地块有4幅流拍;福州市区及周边的10幅地块出让,仅成交2幅,剩下8幅地块都因竞买人不足而流拍。
2008年1月,北京市土地整理储备中心拿出3块土地招标,广渠路15号地仅收到两份标书,同时开标的来广营清河营村1号住宅和金融商业用地以及南沙滩东路3号住宅用地也只各收到3份标书。而据北京市土地整理储备中心的信息,北京2月推出5宗住宅类用地,其中4宗采取招标方式出让,成交价格都只略高于底价。
2008年2月,广州市国土房管局在2007年底挂牌出让的两幅南沙区地块,经历了1个月的挂牌后,1幅被以底价竞得,1幅因无人报价而被政府收回。
2008年4月9日,上海土地交易市场举行首场土地竞拍,原本有53个意向买家领取标书,最后真正申请竞标的却只有11家。而在这次出让的8幅土地中,有2幅地块因无人报名而流标;3幅土地只有一个竞买人。
房地产专家、社科院金融所研究员易宪荣对全国性土地流拍作出的判断是:"土地流拍说明开发商已经意识到房地产市场是一个高风险市场。开发商知道的信息比普通消费者多得多,他们都不敢囤地了,为什么我们买房人的脑子不转一转?"
开发商举棋不定
在上海开发了多个商业地产项目的星月集团上海投资有限公司总经理林莹莹告诉《瞭望东方周刊》记者,"开发商对于土地的态度,从以往不顾一切地疯抢,180度转到现在的望而却步,根本原因在于国家的宏观调控政策。"
林莹莹说,星月集团目前也陷于"拿地还是不拿地"的困扰中。
2008年4月30日,星月集团位于上海松江区的"大业领地"项目一期就要正式交房了,按照房产开发流程,这往往意味着二期工程要马上全面启动。事实上,早在2004年11月,星月集团就为"大业领地"项目二期工程做好了准备,他们"已经为1800亩土地交了9300多万元的订金,而现在的一期项目只用了200亩地"。
后续项目"仅设计费就花了上百万"之后,林莹莹和同事们"讨论又讨论",始终无法下定决心,"后面的地还要不要了"成了一个难题。
林莹莹"打听到现在的土地挂牌价格已经是2004年价格的2倍都不止",但这还不是最主要的问题,最让她担忧的,是各项调控措施到位后,不断扩大的成本。
"一旦开始开发,财务成本、融资成本也就开始了,但是,宏观调控政策一再出台,不知道后面还会有什么政策出台,成本很难计算清楚了。"
林莹莹对本刊记者说,在目前的环境下,银行融资已经很难了,银行"永远都是锦上添花,而不是雪中送炭";其次,购房者的观望也给开发带来很大的心理压力,"一旦开始开发,所有的成本都必须承担,如果卖不出去,收不回现金,开发商就骑虎难下"。
林莹莹说,现在的中小开发商只要"没有坚强的后盾,没有充足的银两,没有明确的销售保证,都不敢再动"。
江苏昆山倚林房地产开发有限公司市场部经理李玉凤向本刊反映,目前,对于中小型房地产开发商来说,"按兵不动"是最好的选择。
这家公司在江苏昆山开发的"倚林佳园"别墅项目于2007年10月前后开盘,由于采取低价策略,销售率达到九成,"其中90%以上卖给了上海人"。
即便一期销售还不错,对于是不是再搞二期项目,这家公司仍然非常谨慎,"原本打算2008年下半年开盘,但直到现在,具体的开盘日期和均价都没有定下来",鉴于上海楼市的低迷,倚林房产"也在观望,要看上海楼市的情况,到下半年才决定是捂盘还是推出,至于原来制定的到上海周边拿地块的计划,现在不考虑了"。
正视调控威力
开发商之所以不再对土地趋之若鹜,根本原因在于,一系列调控政策之下,土地已经不能直接"变钱"了。
据林莹莹介绍,中国房地产开发商负债率平均高达70%到80%是尽人皆知的"秘密"。2004年,央行下令各商业银行紧缩对房地产开发商的贷款,让一些以土地抵押获取贷款的小开发商面临资金压力。但是,那时候房价还在不停地涨,土地升值空间依然巨大,开发商拿到了地,不愁无处融资,土地信贷增幅在2007年一度近乎疯狂。
2007年10月,以土地证抵押贷款的"路子"被国土资源部"39号令"正式堵上,所有建设用地的使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得,不得按比例分期发放,开发商"用银行的钱,炒自己的地"的美好时光从此终结。
而且,对闲置土地的处罚也越来越严格,国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》,提出土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。2008年1月,政策改为,规定土地闲置满两年、依法应当无偿收回。
林莹莹透露,业内流传,今后的土地政策还会更加严厉。
对于房地产企业上市融资,证监会又于2008年3月出台规定:"对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等目的的IPO计划,将不予核准"。
无论洗牌还是脱身,都得靠降价促销
此类政策直接导致了开发商资金紧张。在上海长期做房地产投资的新加坡红木集团总经理张永河告诉本刊记者,"如果有100种办法获得资金,降价销售一定是开发商最后考虑的那一种;开发商如果为了回笼资金而降价,那等于是宣告他公司的资金链已经紧绷到了极限"。
张永河接触过不少上海的中小房地产开发商,在过去的游戏规则中,圈地待涨是上海中小开发商最主要的发展方式。由于对国家宏观调控的决心估计不足,大部分中小开发商一直到2007年下半年,还在疯狂地圈地,"很多企业孤注一掷,圈了未来三五年都开发不了的地,为此,把过去5年、10年赚的钱都投了进去"。
张永河认为,在新的游戏规则中,这些企业的出路都不乐观。
"这些企业原本的战略主要是以地生财,自有资金和贷款全都押在土地上了,所以如果不得不进入开发环节,他们面临的首要问题是启动资金难找,银行贷款难,外部资金也在观望中,而就算项目能启动,财务成本、融资成本、管理成本一并产生,企业面临的资金压力只会更大,现在能指望的就是房子一定要尽快卖出去。"
而"尽快卖出去"在上海并不容易。2008年4月1日,上海市房地资源管理局公布《上海市2009年住房建设计划》,称上海明年将新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米,配套商品房400万平方米,二者合计约占新开工住房面积的45%。而且,这些经济适用住房和廉租住房建设项目用地,还会优先在交通便利、基础设施和公共配套设施完善的区域安排供地,主要集中在轨道交通沿线、中环线和外环线附近建设。
而根据《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划(2008-2012年)》,2008年上海将新增廉租住房受益家庭2万户,累计受益家庭达到5万户;2009年上海又将新增廉租住房受益家庭2万户,累计受益家庭达到7万户。
类似政策不断出台,一方面消化了一部分开发商津津乐道的"刚性需求",一方面使上海购房者的观望心态不断加重:也许有一天自己也能买上一套经适房。
"开发商其实是耗不过购房者的,他们等不起,也没有值得等待的目标,唯一的选择只能是降价促销。"张永河说。
实际上,目前很多"手中有地,兜里没钱"的开发商,已经在"悄悄地为自己寻找收购者了",张永河告诉《瞭望东方周刊》记者,从今年开始,就会有中小型的二级开发商会被合并,或者直接关闭。对于这些没有实力自己开发项目的中小地产商而言,逐渐成熟起来的房地产市场将向他们展示非常残酷的一面。
因为根据他在成熟市场经济国家看到的例子,"大地产商对中小地产企业的收购,无外乎两种方式,一种是在中小企业撑不下去的时候,以低价收购他们手中的地块;另外一种,就是坐等中小地产商自行开发,到时候资金不继,项目烂尾一两年之后,以半价甚至更低的代价接手"。
"洗牌",已经成为上海房地产业不容回避的事实。对于规模较大的房产商而言,洗牌意味着一次绝好的扩张机会。此前,业界一直有万科渲染拐点论,意在逼迫中小地产商出局的传言。上海万科销售部门一位负责人告诉本刊记者,万科方面已经不再宣传"拐点",但万科"在上海的所有楼盘都是平价开出,开盘价都比别人低"。
综观2008年一季度上海各楼盘的促销手段,不难发现,"价格战都已经被大小地产商广泛接受,小地产商用价格战来脱身,大地产商用价格战来洗牌,无论大小地产商之间的兼并战如何进行,房价都会被进一步拖下来。"张永河预测说。
居住的归居住,投资的归投资
房地产咨询公司仲量联行4月10日发布的上海一季度房地产回顾报告说,虽然自住房交易出现观望情绪,但上海的办公楼、商铺市场需求依然旺盛。浦江两岸写字楼租金均上涨了3%左右,零售空间紧张推动商铺租金在本季度上涨4%。
仲量联行分析说,2008年首季,上海豪华及高档住宅销售市场表现平淡,原因在于没有此类新盘开始预售。由于新供应匮乏,高端买房者开始转向二手市场寻找合适物业,显示高端购房需求依然旺盛。
上海一些房产中介公司也反映,郊区的市民自主房正在打折促销,而市中心的高档二手房交易价格仍在继续上涨。汉宇地产长寿路分行张经理告诉《瞭望东方周刊》,以上海普陀区和静安区为例,2008年3月份,静安区的静安枫景、国际丽都等高档房源价格仍出现了4%左右的上涨,在普陀区长寿路板块,苏堤春晓的价格涨幅最大,由去年末的2.5万每平方米上涨到目前的每平方米2.6万元。
美联物业企业传讯部主任许嵩则告知本刊,自2008年1月以来,静安区、黄浦区，以及浦东陆家嘴板块、长宁古北板块,都出现了明显的高端楼盘房东"撤单"现象,很多房东将原本挂牌出售的房源改为出租,惜售心理日益明显。
非常有趣的是,在古北等台商居住比较集中的区域,"很多台商打算将投资的房产卖出去,结果发现接手的还是台商",新加坡红木集团总经理张永河告诉《瞭望东方周刊》,投资者对上海楼市未来趋势的看法并不一致,"开始从重量转变为重质,一些好的地段,可能长久地吸引国际投资客,居住和投资开始分离,正是房地产市场走向成熟的标志。"（姜智鹏 陈冉）
