2007年下半年以来,我国房地产价格大幅下跌,房地产成交量急剧下滑。
要求政府出面对房地产市场进行救市的呼声越来越高,“救市”呼声的主力一是房地产开发企业,二是一些自称为经济学家的经济理论工作者。我认为房地产需要“救市”是十分荒谬的理论,从以下几个方面可以说明其荒谬性。需要救市的必要条件是什么?一是房价下跌已经使房地产开发企业无利可图了。实际情况是这样吗?我没有经济学家们的数据和逻辑,因此不知道房地产开发企业的利润。我只知道当一个楼盘均价只有12000元/平方米时,房地产开发企业就能获得他们所称的利润,当楼盘均价涨到25000元/平方米时又回落到15000元/平方米时,他们就说没有利润了、政府应当救市了。我不知道这个帐是怎么算的?
王石先生自己称:万科不做利润率超过25%的住宅项目。我相信王石先生的话,但同时认为万科是房地产开发企业中的特例,万科独特的运作模式限制了其利润率,它追求的是利润绝对额。但我也怀疑王石先生的话,就如我怀疑所有的房地产开发企业公开的利润率一样,我不知道他们的利润率的分子和分母是什么!我主观想象:假设这样一个住宅项目,建筑面积10万平方米,均价12000元/平方米。我们按照万科的最高利润率作为行业的平均利润率(因为大多房地产开发企业对万科的25%嗤之以鼻,认为太低)计算,其利润是100000*12000*25%＝3亿元。如果我们计算其资本利润率,该是多少?因为作为一个大公司,如万科,每年在建和建成的住宅有多少平方呢?更不用说那些一个项目一个公司。
因此可以断定,并不是因为房价下跌,导致房地产开发企业无利可图。那么就有两种可能,一是房地产开发企业说假话,假哭穷;二是另有原因。我们相信房地产开发企业在说真话,因此就只能是另有原因。为什么这样好赚钱的行业,还无利可图,要呼吁救市呢?其实原因很简单。
我国房地产开发企业不是在用自己的钱在开发、在赚钱,其运作模式几乎是空手套白狼。企业自己投入很少一部分资金,大部分靠银行贷款和分批开发销售回款滚动开发。在房地产价格蒸蒸日上时期,由于大多商业银行急功近利,因为利益是眼前的、小团体或者个人的,而风险是长远的、全民的,因此很乐意和房地产开发企业形成利益群体。这助长了房地产市场的疯长。
疯长的房地产价格,助长了房地产开发企业扩张的欲望,以为只要拿到土地、开发一个项目,财源就会滚滚而来,因此不自量力地开发楼盘、囤积土地。当银根紧缩、销售锐减的时候,房地产开发企业的资金就出现断链。出现这种困境的核心原因,不是房地产价格的下跌(何况之前的疯长本身就不是正常状态),而是我国房地产开发的运作模式。房地产市场要健康发展,首要的是合理确定房地产开发企业在房地产开发中的自有资金比例;合理确定商业银行在一个房地产项目开发中的开发和按揭贷款额度,与项目建筑成本的比率。
除了我国房地产开发模式存在先天不足外,房地产开发企业、商业银行和政府都难咎其责。房地产开发企业、商业银行的责任属于技术性质的,而政府的责任属于体制性的,必须尽早完善和改革。房地产开发企业和商业银行的责任均在于贪婪、缺少社会责任感,利字当先,因为其属于技术范畴在此不多说。
政府的责任却不得不说。首先我国宪法规定了土地属于全民所有的,属于全民所有的土地,被政府用所谓的市场法则出让。而出让的过程以及出让收入的使用,缺乏甚至没有民主,土地出让的成果没有全民共享。因此无论是其法律基础,还是其逻辑性,都是缺失的。其次政府也存在急功近利的心态和行为,其具体表现就不列举了。仅提几点建议:第一.土地出让收入要立法，使用权应当归人大。第二.当年出让的土地收入必须分年来使用,具体年限立法确定，任何机构和人不能改变.第三.从给市民提供优良的居住环境为原则,通过规定底容积率、高停车位、高绿地绿化面积、廉租房比例等来强制房地产企业来承担社会责任。
这种状况下，政府用老百姓的钱来救房地产开发企业的“市”，合理吗？
需要救市的第二个必要条件，是如果不救市，就会给我国经济带来灾难性后果。在这种情况下即使要牺牲广大的老百姓利益，去维护少数房地产开发企业的利益，也是不得不为之。那么如果政府不救房市会，会有什么后果呢？直接后果就是一些房地产企业难以为继？难以为继又怎样？最大问题就是银行贷款不能按时归还。对于贷款能否按时归还需要弄清几个问题：一是统计出全国有多少房地产开发企业不能、没有归还到期贷款，做到这点十分容易，人民银行和银监会很容易做到。二是看这些房地产开发企业还有多少未销售楼房和囤积了多少土地。一方面到期银行贷款不归还或者预计不能归还，另一方面又积压大量的楼房不愿降价销售、囤积的土地也不愿转让出去，这说明了什么？说明没有伤到其筋骨、只伤了其皮毛。
在弄清楚这些问题后，政府要救市还要考虑一个问题，就是救市和解决中低收入群众住房，哪个更重要！因为现实的状况是，现在的房价使大中城市大量的中低收入群体没有可能购买住房。假使能够解决中低收入群体的住房问题，倒闭几个房地产开发企业、政府多一些支出、经济出现一点滞涨，我认为都是值得的。
