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政府不再垄断住房供地 会如何影响房价?

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政府不再垄断供地,会如何影响房价
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”国土资源部部长姜大明1月15日在全国国土资源工作会议上说的这句话,一石激起千层浪他指出,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性用地试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的制度,让全体人民住有所居
  分析人士认为,这意味着中国土地供应将出现实质性变化政府不再垄断用地,而房地产开发商也不再是一手的唯一提供方未来,其他合法拥有土地使用权的主体,在符合规划的前提下,也可以成为供应方而随着更多房源进入市场,将有助于抑制地产投机,满足住有所居,缓和部分大城市房价长期上涨的紧张局势
  非房企自有土地能否开发商品房?
   2018年是“房改”20周年“中国房地产过去20年的发展历史,其实就是国有土地发展历史特别是商品房住宅土地,来源单一,地方土地财政依赖房地产,依赖土地招拍挂国有土地招拍挂出让,是商品房住宅土地的唯一来源”中原地产首席分析师张大伟对《中国经济周刊》记者说
  据财政部发布的“2016年财政收支情况”显示,2016年,全国国有土地使用权出让收入37457亿元,同比增长15.1%而2016年全国财政总收入15.9万亿元,土地收入占财政总收入的比例高达23.5%
  一线城市土地收入则尤为可观在刚刚过去的2017年,北京市土地出让金以2796亿元名列榜首,排名第二的杭州市也超过了2000亿元
  深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉记者,房改20年来,国有土地出让金累计规模为35万亿元,达到城市财政收入的40%左右,成为城市基建扩张的重要资金补充
  然而,另一方面,地方政府的“土地财政”却备受诟病有人认为,“土地财政”无疑是高房价的重要推手
  “一些地方土地出让部门有意无意地调节土地供应节奏,热点城市居住用地相对不足,且土地出让价格一再走高,助推房价上涨”张大伟说
  而如何解决这个弊端?张大伟认为,首先居住用地供应要相对充足,才能缓解热点地区楼市供需紧张局势
  除了地方政府,居住用地还能从哪儿来?上海易居房地产研究院副院长杨红旭对《中国经济周刊》记者分析,还有两种居住用地提供者:一类是村集体、企业农村用地(含宅基地)可以入市,由农村集体组织供地“其实这项改革任务10年前就提出来了,但一直没能破冰,这次借着全国13个城市试点集体用地用房的狠劲,准备闯关了
  另一类则是园区、工业区、国企手中的大量低效工业用地,也将开闸,逐步转换成住宅用地,借此缓解大城市住宅用地严重不足的矛盾这项改革,也已经“预备”几年了
  不过,值得注意的是,非房地产企业自有土地“作为住宅用地”,是否意味着可以作为商品房开发用地?能否开发商品房对外销售?
  对此,专家认为不可过分乐观姜大明部长的表态中强调了两个前提:“权属不变”“符合规划条件下”,因此,非商品房开发用地商品房对外出售的可能性不大且无论从现行的法律法规,还是从目前各城市对土地财政的依赖来看,短期内彻底打破地方政府对商品房开发用地的高度垄断,还不太现实
  “过去很多企业有使用权的土地,比如商业用地、工业用地,在符合规划条件下,将来有可能可以转变成出租房,不是保障房,更不可能是商品房了”张大伟分析称
  在1月15日全国国土资源工作会议分组讨论中,浙江省杭州市国土资源局局长谢建华说:目前,城市用地供应单一,主要是公开招拍挂出让下一步,要探索多种方式供应,如协议出让、行政划拨等,而核心则是要厘清分类,依据保障类、市场类、长租型进行供应,要探索住宅多结构形式供应而非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,将能够提供更多给买不起房子的人居住
  房改前集资建房形式或将再现
  政府不再垄断用地,盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性用地,是贯彻中央提出的加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举制度的一项基础性的土地制度变革
  哪些主体会加入到住宅供应的队伍中来?
  在专家看来,“非房地产企业依法取得使用权的土地”还包括集体经济组织、非开发类的相关企业、个人以及以持股方式持股的金融投资公司等取得使用权的土地其中,国有企业用地的开发备受关注
  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对过去很少被提及用于住宅用地的国有企业工业用地,不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下,会积极盘活此类存量土地,为商品房、保障房、共有产权房、的“四元产品线”提供更有保障的土地供应
  事实上,利用国有企业自有用地住宅此前已有先例,但主要是提供保障性
  2013年10月,北京推出自住型商品房,并提出年底供应2万套的目标当年11月,北京市规划展览馆展出了北京第一批自项目的规划设计方案,7个项目分布在朝阳、丰台、昌平、海淀,基本都是靠国企自有用地
  据了解,这些国企自有用地获准改变土地性质盖保障房,通常都是以底价成交,企业不会直接获得土地收益但盘活资源后,可以从保障房配建的车库、商业配套等项目中获取收益
  北京市住建委相关负责人介绍,北京进一步引导和鼓励全社会支持参与保障工作,其中,鼓励国有企业利用自有用地保障房,加大政策支持力度,目前已约12万套
  “鼓励国企拿出自有用地保障房,是增加保障房的供给渠道,而非企业自建房为企业内部职工福利分房”上述负责人表示,这些房源均面向社会符合条件的保障房家庭进行公开配租配售
  企业在自有土地上为员工建造,也成了一个新动向例如,有媒体报道,格力、华为等企业“造房行动”已经开始华为为员工首批建造3万套,员工以低于市场价70%的价格购买,入职3年后可购买,10年后可转让格力电器董事长董明珠日前也透露,为了稳定人才队伍,她这两年在思考,让8万格力电器的员工每人有两室一厅的房子
  分析人士认为,“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地”新政落地后,预期一线二线城市的大企业,可能也会随着格力、华为开始“造房行动”
  而类似房改前集资建房的形式或将再现北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示,今后不一定是房地产开发商拿地建房,比如房改前有过合作社形式、再比如单位拿地建房类似于房改前集资建房的形式,大家先凑钱,公司集合了钱,拿地建房,再以成本价分房
  房价受何影响
  哪类市场受影响最大?
  公众最为关注的是,上述新政施行后,将对房价产生什么影响
  李宇嘉对《中国经济周刊》记者分析,从供给侧改革角度看,若供给渠道多元,供应源头上形成竞争,将改变独家供应下的“供地荒”现象,降低供应成本,特别是降低被地价推高的房价
  杨红旭也认为,这属于房地产供给侧改革,也是房地产长效机制的重要组成部分,有助于缓和部分大城市房价长期上涨的紧张局势但他也对《中国经济周刊》记者表示,改革会遇到各种阻力,推进没那么快,不会立即传递到房价上去
  哪类市场受影响最大?张大伟认为,政府不再垄断土地供应,对集体土地价值将产生非常大的提升,其中,城市市场影响最大,对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用“需要注意的是,包括商品房、保障房、房等,不能等同于商品房,目前看,政策更多提及的是试点,集体土地用作用地是试点方向
  事实上,北京、上海等地已开始试点集体2017年8月,国土部明确北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市开展利用集体用地试点在试点城市,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式运营集体
  张大伟认为,国土部鼓励集体用地房,有利于提高用地指标紧张的城市加快房源供应的可能性13个城市基本都属于一二线城市,这些城市国有土地供应相对紧张,而部分区域存在城中村等集体土地,如果部分城中村等集体土地进入市场将有利于房源供应,也有利于城中村改造
  根据部署,北京市计划于2017—2021年的5年内供应1000公顷集体土地,用于集体张大伟分析称,1000公顷集体土地,大约可30万~40万套出租房,“将有效缓解区域市场供需不平衡,租金也会下调”
《中国经济周刊》记者 姚冬琴︱北京报道 (本文刊发于《中国经济周刊》2018年第4期)
http://www.chinanews.com/gn/2018/01-23/8430582.shtml




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