房产投资回报率高达30% 海外地产基金中国凶猛 -- 应加强管理房产业，严防中国财富外流。_央行警示房地产投资风险，建议取消期房发售。 --- ido.3mt.com.cn

2005年08月04日 16:05 国际先驱导报

　　国际先驱导报记者李斌报道　　令约翰·罗纳德有些意外的是，当他坐在谈判桌前的时候，他忽然发现对手竟然是自己的美国“同行”。

央行警示房地产投资风险，建议取消期房发售。 (2005-08-16)

　　约翰·罗纳德是美国迈阿密州一家私募基金下属的KEREDYK公司的高级顾问。这几天，他受公司的指派，专程来中国寻找房地产投资项目。8月1日，当他与自己相中的猎物——北京荣尊堡国际俱乐部公寓的高层商谈投资收购事务时，意外地发现，这家高档公寓的物业总监，居然是赫赫有名的美国城堡(国际)物业管理公司的总经理杰里米。

　　“有了这样国际化的专业人士打理中国的地产项目，无疑更坚定了我们对中国房地产投资的信心。”约翰·罗纳德对媒体说。

　　基金“凶猛”

　　约翰·罗纳德仅仅是众多希望来中国房地产市场淘金的海外“猎头”之一。此前，尽管中国政府部门出台了一系列的宏观调控措施试图抑制房地产市场的过热势头，但并没有阻止海外投资继续大量涌入中国房地产市场的步伐，相反，自今年6、7月份以来，各种各样的海外基金进入中国房地产市场的势头比以往任何时候更为凶猛。

　　7月22日，在中国人民银行宣布人民币升值的第二天，国际著名房地产基金管理机构盛阳地产基金即与美国HOMYFUND集团签署了2亿美元的基金委托管理框架协议，委托盛阳地产基金在中国进行房地产投资和管理。

　　根据该协议，在未来18个月内，盛阳地产基金要完成上述2亿美元的受托基金投资管理，投资方向主要是中国的产业地产和商业地产项目。

　　5天后，美国最大的商业地产投资、开发及管理公司——西蒙房地产集团有限公司与摩根士丹利房地产基金及中国的深国投商用置业有限公司正式签订了开发商业地产的合作协议。根据该协议，三方将在杭州建造一家4.6万平方米的购物中心，该项目计划今年10月开工，预计2007年春天竣工。目前，西蒙房地产集团有限公司在中国已有超过12个未来开发项目，如按现有合作开发计划，将有共计约75万平方米的开发规模。

　　上海世邦魏理仕物业顾问有限公司的一位人士对《国际先驱导报》透露，近期，泰国、韩国、日本、俄罗斯、土耳其等国家的地产基金也在有目的地考察上海房地产市场，他们最关注的，则是写字楼、公寓等高档地产项目。

　　据盛阳基金公司的统计表明，2005年前两个季度，外资地产基金投资中国地产数额明显高于去年。今年第一季度，外资地产基金投资总额达到8亿美元，略高于去年全年外资地产基金投资总额；第二季度达到5.5亿美元，也比去年同期高出许多。

　　“投资回报率达20%-30%”

　　吸引海外基金纷至沓来的，是中国地产市场的高额回报率。

　　“中国房地产在未来几年内将保持20-30%的投资回报率。如果中国能够制定一个具有竞争优势的、保障外商进来投资的房地产政策，那么欧洲和北美的投资就会像海水一样涌入到中国的房地产市场里面。”在8月1日的“中国2005年地交会”上，美国科特勒营销集团总裁、著名营销大师米尔顿·科特勒如是说。

　　科特勒同时认为，在美国、欧洲等发达的房地产市场当中，有一个非常明显的特点：资本过剩，而且出色的投资项目也非常缺乏。在美国市场房地产的投资回报率只有7%，如此低的投资回报率，导致了不少的开发商直接把钱投在信托基金当中，由信托基金去海外寻找利润更高的房地产开发项目。而中国的房地产市场的发展还处于初期阶段，升值潜力巨大，无疑是海外基金们上佳的选择。

　　不要“妖魔化”地产外资

　　新一轮的海外热钱淘金时代又开始了吗？

　　8月1日，中信证券的一位地产分析师在接受《国际先驱导报》采访时表示：“海外地产基金不应该等同于热钱，外资地产基金和热钱的动机、结果、投资方式都完全不同。例如，热钱存在的主要理由靠政策因素来短期套汇，是一种短期投机行为；而外资地产基金背后都代表利益投资集团，有明确的产业投资方向和投资目标，投资方式极其规范，投资战略也有详尽的规划，是一种理性投资。也就是说，热钱只是单纯的投机，基金更看重的是中国房地产市场长期的发展前景和潜力，以及长期稳定的回报。”

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟也呼吁人们，不要盲目“妖魔化”进入中国房地产市场的外资。

　　“直到今天，外资流向中国房地产市场的资金规模在开发市场上所占比重不超过12%，在销售市场上也不超过26%，因此，不要把国内房地产的问题归结到外资身上。如果我们认为房地产行业有泡沫的话，怨不得别人，要从自己身上找原因。”钟伟说。

　　而中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容则认为，长期以来，中国房地产企业融资渠道极其单一，这不仅加剧了中国商业银行的风险，也使得中国房地产企业融资成本加大，一旦遇到宏观调控，银行紧缩银根，房地产企业的资金链就非常危险。因此，打破单一融资格局，吸引海外基金进场，不仅有利于中国商业银行分散贷款风险，也能拓宽房地产企业的融资渠道，是一件对双方都有利的事情。